1【电视原创文摘】关于房价和城市化，凤凰专访谢国忠 9 慕飞 2007-07-21 03:38:33
以前老谢上凤凰，就谈到过这个问题。不过这次说的更清晰，更透彻。

房价的居高不下，是在于地方政府，把卖地作为财政的主要收入来的。地方政府要发展经济，钱很多部分是从出售土地得来的，土地的售价越高，他是越高兴的。

新的调控政策？没有什么必要。因为现在的政策也没有在执行。比如二手房的20%增值税，只要说我也记不清价格了，就收1%的，房地产商60%的什么税，也基本没有执行。外国人买房子有限制，一开始外国人自己很担心，后来发现，买了也没什么人来管。

流动性。是全世界的问题。上半年的外汇增长速度很快，有一半都不能用外贸顺差来解释，很大可能是热钱流入。这个中国政府也没有更多的办法，除非美国能进入加息周期，而这要看美国的通货膨胀数字，如果美元继续走弱，那么全球的通胀都流向美国，是可能进入加息周期的，不过这需要一个过程。

房价。房地产商现在的盈利模式是囤地，等土地慢慢升值，不升值，就不卖。香港也有过这个阶段。解决的目标，是把盈利模式变成“工厂模式”，大规模的造房。比如一年一个地产商造几百万平方米的房，靠量来挣钱，资金流转的越快，越挣钱。现在国内几万家房地产商，一个城市几千家，太多了，要有几个几十个大型的房地产开发商，比如韩国，有几个开发商是专门造卫星城的。

特大城市和城市化。现在中国的城市化大约是43％，如果目标是75％，那么还有很长的路。目前高的房价，其实是不利于城市化的。地方政府要发展城市，要吸引劳动力和资本，应该转变对房地产的看法。当然首先要解决财政问题。解决的办法，就是指定几个具备条件的，准备发展成特大城市，几千万人口的，让这些城市可以发行债券。用这些钱来发展，扩大城市规模。其实城市不是没有地，地很多的，但是没有路，要扩大规模，交通要先解决。还要有水，沿海的，长江边的城市具有这样的条件，比如武汉、长沙，北方的很多城市缺水，不解决这个问题，还是受到制约的。大的城市，可以有很好的规模化效应，提供很多的就业机会。而小规模的城市是做不到的，就只能一些不环保、污染的方法发展，其实整个经济是否是增量都是有问题的。

今天老谢最后回到重点，就是让一些具备发展成特大城市的城市发债，解决地方财政问题，这样地方才能换个角度看到房地产，让房地产行业把盈利模式变成靠产量的“工厂模式”，房价才会得到控制。

爱莲 选转。最后于2007-07-21 04:59:59改,共1次;

2炒房的游戏离不开这些环节 2 uphere 2007-08-06 15:14:38
房产商控制供给
投机者制造上涨
银行或境外提供资金
政府维持上述秩序

打击其中任何一个环节都可以让游戏玩不下去
1。针对房产商--允许单位造房，单位分房，集资造房。剥离房产商的买地，销售功能
2。针对投机者--加税。对利润征税，对闲置征税，对过度持有征税。房产商有惜售，对倒等投机行为时等同投机者处理
3。针对银行--提高首付或干脆取消按揭
4。针对境外资金--恢复外销房制度，禁止外资和中国的普通百姓抢房
5。针对政府--这个比较难。美国的地方政府对普通的消费征收sales tax，大多在5%到9%之间，是地方政府的一个重要税源。对食物，医疗，教育等没有弹性的消费一般免税，这样sales tax的收入和民众的消费能力直接挂钩。

其中最易于入手的还是银行，因为其相对最为独立于地方政府，而且信息化程度高，审计成本低。同时必须禁止使用境外资金买房，这个可以借用反热钱的措施。不然跌下去白白地让鬼子抄底。
一年之内把首付逐渐从现在的30%提高到80%，让有钱的有个机会买套，然后面对一个没有买家的市场，下跌就没有悬念了。

高房价的问题实质还是通货膨胀。银行收了利息就让买房者透支今后几十年的收入。这“未来的收入”破坏了商品和货币当前的平衡，自然会引起涨价。这和买房者是炒房还是自住没有关系。
信用消费是借钱时的通胀，还钱时的通缩。像房屋按揭这种大额信用消费如果在短短的几年之内集中释放，通胀效果自然明显。

最后于2007-08-07 05:12:39改,共6次;

3讨论一下，别介意... 1 赖子 2007-08-07 10:10:29
房产商控制供给
房产商控制不了供给，控制供给的是地产商，房产商和地产商是两个概念，地产商都是有政府背景的，没有的干不了这个，所以，是政府控制供给。
投机者制造上涨
房产投机者就象股市里的散户，是坐轿子的，不是抬轿子的，抬轿子的是房地产商，轿子垮了，散户是有被套牢割肉危险的。
银行或境外提供资金
银行是最危险的，房贷还是小事情，大头在房地产商那里，说房地产绑架中国，不是没有道理的。
政府维持上述秩序
政府是整个游戏的制定.实施，维护者，同时也是最大的即得利益者。

打击其中任何一个环节都可以让游戏玩不下去
1。针对房产商--允许单位造房，单位分房，集资造房。剥离房产商的买地，销售功能
这个不可能，剥夺政府发财的权利，没人会干这个。
2。针对投机者--加税。对利润征税，对闲置征税，对过度持有征税。房产商有惜售，对倒等投机行为时等同投机者处理
这个一直在干，只是地方细则一出来就全变了，目前还看不到什么效果。
3。针对银行--提高首付或干脆取消按揭
这个好象要出来了，电台里说要提到40%-50%，看来银行不妙啊。
4。针对境外资金--恢复外销房制度，禁止外资和中国的普通百姓抢房。
这个是个好招，以前就是这样的，但是这样一来中国房地产只能是一夜暴跌。普通百姓消费不起，暴跌是谁都不愿意看到了。
5。针对政府--这个比较难。美国的地方政府对普通的消费征收sales tax，大多在5%到9%之间，是地方政府的一个重要税源。对食物，医疗，教育等没有弹性的消费一般免税，这样sales tax的收入和民众的消费能力直接挂钩。
政府针对政府这个...不说了。

现在的形势，房地产就象个蓄水池，各路资金不管黑白灰全在里面，满出来了，也就通胀了。目前主要政策分析：
1.建造新的蓄水池，天津滨海开发及成都.重庆新特区。防止房价上涨快速向二.三线城市蔓延。
2.取消退税全球输出通货膨胀，逼迫各国央行加息，减少热钱流入。这也是最凶狠的一招。
3.加息，这也是没办法的办法，您看这房价涨这么多年了，也没见温总上毫宅工地看看去，猪肉一涨。猪圈都跑好几趟了看来这降房价还得靠猪啊！
4.通过税费限制二手房交易，让开发商先走，铁保银行。
5.提高首付，江湖传闻马上要来了，同样是要保银行。

所有这些政策都是力求房价稳定最好是可以缓慢下跌，17大以后应该还会有新政策出台，是块板砖还是根狼牙棒，那就拭目以待了。




最后于2007-08-07 10:17:50改,共1次;

3这些措施都是可行的 2 咪铛 2007-08-06 23:39:53
如果ZF有坚决的意志要把房价打下来的话,像下面这个

现在已经有传言要提高到50%,但我感觉是为了降低银行的风险同时减少货币的投放量,是减少流动性的措施,不是为了打压房价,也不一定会引起房价的严重下跌.如果房价急遽下跌了,自然会有刚性需求的人拥入购买,那么房价又会被抬起.
假如如你所说,有钱的确实买了这个套而且被套上了,对于银行和政府来说好像就是个一锤子买卖,而如果维护着一个缓涨或者缓跌的房地产市场,是一个长远的能够从中获得更大利益的市场,将会有一大群年富力强的长工,相信ZF更倾向于后者,这也是为什么一直以来都是"稳定房价"的口号.ZF在这个游戏中也是一个利益相关者.
我也希望房价暴跌,但是现实不是那么美好的.
因为房价暴跌的一天,可能就是经济危机到来的时候.

4我觉得政府的利益是多方面的，而且在如今外敌环伺， 1 uphere 2007-08-07 05:03:01
寻找机会对我们的内部矛盾推波助澜的时候，政府的利益和百姓有很大的交集。
需要节衣缩食三十年来还债的人显然比只要用三年来还债的人对社会有更多不满和怨恨，更容易陷入绝望，愤怒等情绪的控制。这些人自称房奴，还有广大的人口根本没有资格成为房奴。
奴隶制和其它基于阶级剥削的社会的一个问题是其内生的不稳定，受剥削的阶级总有改朝换代的动力。在受剥削的阶级足够强大时（人口数量，组织能力，装备水平），战乱就是一个很现实的威胁。

从另一个角度看，房价下跌可以让更多的人有机会加入房奴，十个房奴每人贡献三十年和五十个房奴每人贡献六年产生的收益是一样的，但政府的风险要小很多。

5十七大以后看了 咪铛 2007-08-07 18:19:27
想买房的可以等等看看方向.
这几天北京的气氛好像比较异常,路上交警骤增,昨天看见一架直升飞机在天上转悠.
而且听一个北京卫戍区的朋友说,他们那里一直上课,整天讲台湾的事情.

最后于2007-08-08 19:05:30改,共1次;

6呵呵，咪铛，是十七大吧 1 混天球 2007-08-08 18:30:04

6咳.咳.....咪铛 1 赖子 2007-08-08 10:53:10

7谢谢,已改正 咪铛 2007-08-08 19:06:22

5不满归不满。绝大多数买了房子的人都不会提着脑袋造反。 友来有趣 2007-08-07 08:01:50
不满归不满。绝大多数买了房子的人都不会提着脑袋造反吧。买了房子的实际上都是有产者，有胆不满，没胆造反。

2恩，想法确实不错 游·鱼之乐 2007-08-06 07:49:03

2【文摘】谢国忠：绿色的巨人 慕飞 2007-08-04 08:07:04
发展超大型城市是中国遏制环境恶化，同时又不损害经济增长的最好出路。城市必须非常有效率，以提供低成本的住房、工作和生活

全文

2老谢的想法未免书生气了！ 2 小土豆 2007-07-24 19:23:02

    中国地方政府目前的财政扩张能力已经不是老谢能想象的了，各家银行的信贷资金在向准财政包干体制的投入上数额已经远远超出地方财政目前的承受能力，而地方政府有恃无恐的是，一个是通过土地滚动开发来偿还债务，这是一个击鼓传花的游戏，就看花落在哪一届领导的手里，另一个就是期望一定程度的通胀，相对来说，这还是一个有理论基础的预期。
    对于企业来说，尤其是上市公司，至少还有张资产负债表可以看，一旦负债过高，股东们最不济还能拿脚投票。而对于地方政府来说，这方面是没有约束的，地方政府通过扩张性财政政策进行发展的冲动几乎是无限的，而风险相对来说也是比较低的。现在已经如此，要把发债的口子畅开，谁知道会走到哪一步。

3看来这里要成为老谢批斗会了，哈哈，花 赖子 2007-07-26 22:56:37

2老谢的想法很好，但目前难以实现。 2 赖子 2007-07-24 08:26:48
土地作为政府和官僚即得利益集团手里最大的资源，让它靠跑量低价格销售来赚钱，可能吗？香港那么寸土寸金的地方，老董一个"八万五"就给捅了个大窟窿，老谢也不要说什么关于房价和城市化了，直接说如何把中国房地产搞崩盘不就得了。

当然，目前中国很多人都希望来个大崩盘，包括我，呵呵，要不怎么娶媳妇啊！但政府不会这么想的，即使政府有一万种方法轻而易举来把房价打压下去。他目前都还没想过要搞崩房市。想到的只是控制房价，不许再涨了，但也不许大跌。上海前两年的两个1000万工程，现在不也是没有声音了！房地产行业牵涉的面太广，崩盘对谁都没好处。政府想要的是阴跌，温水煮青蛙是也！

3我的买房策略 2 咪铛 2007-08-04 19:36:12
现在北京上海的有投资价值的房子很难找了，价格都太高，不如把眼光投向二三线城市，拿着地图好好看看。在北京上海挣钱，可在其他城市买尚有升值和投资潜力的房子。万一没升值，也可留作退休养老之所，城市太大其实生活并不方便，不如中小城市舒服。我已经在某个气候不错的小城市买了一套房，靠近公园湖泊，如果放在北京，肯定价格不菲，而在外地置业却很轻松，不妨作长线投资打算。
也许在俺们退休之前，能赶上一个房地产衰退的周期，那就可在上海或者北京等大城市趁低买入。等退休时候到了，搬到小城市，将北京或上海房子出租，租金加养老金或许就够在小城市舒舒服服的生活费用了。前提是当房地产衰退时，经济也定然衰退，而需要在那个衰退的情景下手头尚有现金进行投资，这个对理财是个考验呵。

4del uphere 2007-08-06 15:13:37

4弱弱的说：那你不就是个炒房客吗？ 赖子 2007-08-04 21:49:00
象你这样的多了，中小城市的居民怎么办？去买小小城市的房？