1【原创】坐看高楼平地起 - 乱谈房地产(序) 95 禅人 2007-08-23 02:48:02
好不容易爬上一品了，都说沉默是金，咱悄默声韬光养晦，在一品多挂会儿过段虚瘾总行吧？不成想，回国出了趟差回来，还是被从一品阁员踹到了九品科员，要不是小地主来和尚庙学半夜鸡叫，和尚连哪个是背后黑手都不清楚(老橡树，你等着洒家的电锯！)好嘛，栽就栽了，咱不痛心疾首，大不了发奋一回再从零做起，几年后又是一条好汉！

从哪儿做起尼？想当年和尚下河，是首发乱谈为投名状，现在重新轮回了，还是以乱谈而始吧。

乱谈啥好尼？前阵子看见月色MM挥舞着一本土地证一本房产证，在那里兴奋地开演讲会，大家在下面七嘴八舌，和尚凑上去听了听，发现对于国内的房地产状况，有懂滴有不大懂滴还有大不懂滴。上前搭讪了几句，觉得几句话讲不清楚，加上那阵子还得韬光养晦，就欲言又止了。

在上世纪90年代和尚曾经做过N多的房地产项目(别误会，我不是部分网友高呼要打倒的无良房地产商哦咱没那个本钱)，现在要乱谈，就扯扯房地产吧。

接触房地产我算是比较早的，国内才刚开始时兴建外销房时就有涉足，有几年主要客户都是海外房地产界的，所以经手的楼盘项目不到一百也绝对超过半百了。所谓经手，也就是从帮忙组建合资或独资公司到买地、贷款、工程发包、预售、出售等等，提供一条龙纸上谈兵的服务。客户搞好了，交楼过户，买卖双方皆大欢喜；客户搞砸烂尾了，有时咱还得帮忙耍赖擦屁股甚至接状子。当然气粗的时候也是有的，客户是银行的话，咱多数时候是当穆仁志做帮凶，直至把欠债不还的开发商拍死拉倒。木办法，咱这行犯贱，认钱不认人，得人钱财就得替人消灾是行内的职业道德。

废了半天话，高楼万丈还得打平地建起，好，这就开始打桩挖坑。本来打算列一列目录，又一想，这好似房地产商在打预售广告- 某家楼盘几楼几栋。和尚自知生性庸懒笔头不勤，万一写不下去成了烂尾楼，就是河友厚道不来拍砖，怕是自己也得羞死从烂尾楼跳下去，还是先不列目录，说到哪儿是哪儿吧，找个借口，反正咱是乱谈嘛！是为序。

下节预告：
一、制度 - 房子土地何时了，寿命知多少？
关键词(Tags): 房地产 土地
马鹿 荐,爱莲 荐,闲看蚂蚁上树 选转。 最后于2007-08-24 19:08:18改,共3次;

2花和尚的项目一拖再拖 风雷动 2008-08-09 00:34:52
罚款500个通宝，交于风雷动处。滞纳金每天通宝1个

2再花，再催 任意 2008-07-29 16:15:38
看你老和尚羞也不羞

3羞羞羞，这不有跳楼的打算了么 禅人 2008-07-30 21:19:10
抱歉，目前银根有点紧哪…

4刚顺藤摸瓜看了大和尚的萨苏传，大作啊：） 任意 2008-07-30 21:21:17
这么好的八卦险些错过

2花您一个，顺便问下，这四啥时候出啊…… 小卡 2008-01-26 00:01:32

2坑里积水都千丈了：） 馒头笼子 2008-01-24 00:05:29

3是是是，都成蚊蝇滋生地了 禅人 2008-01-24 08:06:50
回头清理。

2花和尚，催下文 PUMPKINS 2007-10-17 16:09:22

2三、商品房 - 侨汇房、内销房、外销房 43 禅人 2007-08-30 03:18:48
初到中国趟房地产这浑水的海外开发商或是海外小买家，很多人都会问同一个问题：房子就是房子，为啥中国的房子叫商品房？也怪不得人家犯糊涂，在房子前冠以“商品”二字的确算是中国特色。一般居住非共产国家的海外人士，并不知道世界上居然还有这样的桃花源，那里的城镇居民从官员到百姓住房多由单位或自建或参建，之后分配职工自用而不用买，当然如果知道所谓不用买并非天上掉产权其实不过是廉租的小公房，这桃花源的魅力也就不大了。正因为前有这类不让买卖的公房，如今造了可以买卖的房子，顺理成章这房子自然就成了商品了。

商品有出口有内销，于是一开始房子也依样画葫芦，按照销售对象分为内销商品房(下称“内销房”)和外销商品房(下称“外销房”)。

所谓内销房，即房子的销售对象限于中国境内的公民、法人、其他组织和改革开放后赴境外的中国公民。

90年代初期的内销房，开发商多为内资，一般见的市面也不多，想象力还停留在“东宫娘娘烙大饼，西宫娘娘卷大葱”的水平，所以设计建造的公寓除了楼高些看起来结实些之外，从外观到内部格局、装修、面积，比之原来公房的水准高来有限。价钱尼，这个我没作过市场调查，只举自家亲戚的例子作为参考吧：一个我姨夫，是与河里老范一个辈份的国内粮油期货先驱，当初为公司很赚了几笔，91年退下时东家给有功老臣奖励了一套住房，在当时还是一片农田的上海浦东号称第一个高层公寓楼盘，两房一厅价值人民币才二十多万，现如今已经贵居浦东的黄金地段，虽然旧房，二手房价怕是跟斗已经翻了好几番了；另一个我伯父，大约在90年前后，在上海西南角买了建筑面积100平米的三房套，因为当年阴差阳错成了台胞，所以他只能买侨汇房，听说花了近五万美刀，按照当时黑市汇率，大约在人民币四十多万，1平米折4000多元，即使在上海，依90年的行市这也算得上是天价了。这两个实例都是买的现房，也就是说，建房公司立项拿地的时间至少在两年之前，所以我虽没有看过他们那时的房地产证，可以很肯定地说一句，其土地性质，一定都是属于国有划拨地，而非出让地。

说到侨汇房，这里多说一句，侨汇房的起始比商品房还要早几年，就销售对象而言，内销房限于大陆法人、个人，房款以人民币计付，外销房限于海外法人、个人，房款以外币计付，而侨汇房买家身份限于港澳台和海外华人，也包括手握侨汇的大陆公民(侨眷)，房款须得以外汇支付，所以侨汇房是商品房出现之前介于内销房和外销房之间的一个怪胎，属于特殊时期的特殊产物，后来随着内外销商品房的出现，侨汇房也完成了它的历史使命，自1994年起政府不再批侨汇房立项了，侨汇房也成了中国房地产史上的一个历史名词。

由于工作关系，和尚我了解较多的还是外销房。

最早来吃大陆外销房螃蟹的，不是外人，正是咱们的香港同胞。港资早一二十年就在港岛炒地皮炒楼偿足了甜头，食之甘味，对诺大的大陆房地产处女地垂涎久矣，早几年在广东福建“偷跑”的港商就已经不计其数，最早跑到上海来达阵的，也是港商。当年全上海第一个落成的高层商务办公楼，位于延安东路外滩的联谊大厦，中港合资；80年代中上海市政府在西南角跑马圈地专搞房地产的虹桥开发区，第一个落成的高级公寓楼锦明公寓，也是中港合资。第一波涌入上海造楼买楼的港人，不少有上海情结，有的本身就是当年为逃避被共产而举家南迁的沪上资本家老爷小开。别看上海人自命不凡自认见过世面，起初见到港人扫楼花的疯狂，连开发区老总们都目瞪口呆。

以前上海的外经贸机关单位和进出口公司大都云集外滩各大楼，后来虹桥开发区第一批办公楼在90年左右陆续竣工，如意算盘原本打得啪啪响，是要租给外商坐吃租金的，偏偏落成的时机大不好，就在春夏之交哪个啥事件之后不几个月，帝国主义们搞制裁，适逢一波外商闻声而退，结果弄得开发区大楼门可罗雀。您别说，专制也有专制的好处，开发区急得跳脚，市政府一声令下，堤外损失堤内补，外滩涉外政府机关和进出口公司，统统给我搬到虹桥去！这一命令为开发区解了燃眉之急，后来却也令开发区悔不当初，因为不过一年左右，外商就忘了为那个啥义愤填膺，不但陆续回来了，而且势入潮涌，而租给官老爷和国企的房子，开发区可赚不了几个钱。由于搬迁令，和尚庙也搬到了开发区，还与开发区老爷们在一个大楼办公。某日，听闻一个高档公寓开盘，在电梯里听见开发区管售楼的主管经理与人开聊：这些香港人啊，坐了飞机来，拿着平面图就冲进阿拉公司，你圈一个单位我圈一个单位，放下定金别转屁股就走人，连楼盘在哪里都不看，推出的所有单位，三天内一售而空！我这楼才开始打地基啥也没有哪！Crazy！！

商品房预售，港人称作卖楼花，后来大家对此都习以为常了，90年的时候内销房还处于只卖现房的时代，许多人对买楼花还闻所未闻，也难怪沪上大经理惊诧了。

由于大陆房地产港资为先驱，在缺乏规范的起步阶段，不少规矩不免拿来主义，处处显现港派风格。由卖楼花变商品房预售是一例，卖房子以建筑面积而非实用面积，更是照搬港规。关于这一点，曾经使得其它海外买家一度很忿，甚至有因此与开发商打官司的先例，无他，因为许多国家与这东施效颦来的港规不同，人家习惯了买房子算实用面积，收楼时带着尺子一量，OMG，少掉30%，还不一跳百丈高，告你个大骗子！当然这种官司买家是打不赢的，合同里白纸黑字写得清清楚楚，明明就是建筑面积嘛，不懂不是你的错，出来告人自己吃瘪就怪不得别人了。买房只算建筑面积的规定前些年有了修订，现在买家也可以要求按套内实用面积计算了，其实换汤不换药，实用面积虽然指室内面积，因扣除了分摊的公用面积而小于本单元的建筑面积，可开发商不会傻到仍然按建筑面积的单价卖，实用面积与建筑面积之比，就是所谓得房率，按比例折算，不用说，实用面积的单价肯定高于建筑面积单价。另外，即使是实用面积，您自己去用尺子量，也一定会比您以为的略小，因为所谓的实用面积，只是让您知道您那一套四面墙内的实际面积大小，准确地说，是以四面墙的中线计算，您知道外墙共用墙砖头有多厚，还有套内的墙面尼？而且，不管您是否以实用面积成交，房地产证上总有建筑面积一栏，土地分摊面积是基于建筑面积分摊而非实用面积的。

不管买卖的啥面积，早起的鸟儿有虫吃，90年代初就投资大陆房地产的外商和买家们，应该大都挖到了几桶金，于是更多的外商和海外买家纷纷涌入咱国门，到了将近90年代中期，大陆房地产如日中天，外销房售价更是一路飙升，开发商们该数钱数到手软笑豁嘴了吧？慢来，不是有句话说，谁笑到最后谁才笑得最好？

下一节预告：
四、哀鸿遍野 - 开发商们的1997

关键词(Tags): 内销房 外销房 商品房 侨汇房
最后于2007-08-30 23:00:48改,共2次;

3一看时间这篇东西也差不多一年了，看来和尚要太监了 老罗 2008-07-29 21:53:20

4抱歉，目前银根有点紧哪… 禅人 2008-07-30 21:17:07

不要拿太监来吓唬俺，不是人人都能经得起而发奋变成史太公滴，此时此刻，我正坐在烂尾楼顶，观山哪~啊~啊~景阴阴…你看，多么蓝的天哪，走过去就可以融化在蓝天里…

十年一轮回，感慨ing…找时间回来再续上一层。

4和尚只要守规矩 逸云三洲 2008-07-30 19:09:40
……用不着象公公们那样被动……

3花催下文 letitbe 2007-12-10 13:20:36

4不好意思，俺正在青史 禅人 2007-12-10 23:23:50
挖坑打桩，这里半截子楼只好暂时烂尾...

3确实， 1 逸云三洲 2007-08-31 13:45:16
房地产开发中，侨汇房是最早开发作商品房销售的品种。以上海而言，最早的侨汇商品房出现在七十年代末或八十年代初，由中企公司和港商合资建设。从土地而言，和尚推断的没错，侨汇房用地都是国家“无偿”划拨的。所以某一段并行时间里，侨汇房对外销房销售有些负面作用，因为侨汇房一概是标作“永久产权”。

其实华侨用房还有更“古老”的做法，五十年代就在用了，套用集资建房的概念，老古董了，不提了。

上海第一个批租，是在虹桥开发区。受让方是日本的孙氏企业，就是孙仲理。

4我说小A一定在外滩或虹桥呆过的嘛！ 禅人 2007-08-31 20:43:53
那块地，记得后来好像晒了好几年的太阳，与它的楼名倒是名副其实（为啥不让俺露笑脸？表情符号尼？）

3下河来带给作者的第一宝 1 卫生 2007-08-30 13:48:02
恭喜：你意外获得【西西河通宝】一枚

谢谢：作者意外获得【西西河通宝】一枚
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