1ZT:房地产企业倒闭潮将加大金融风险 3 心造幸福 2008-04-13 23:25:02
两年前，由于踏错宏观调控节奏，有着“地产界黑马”之称的顺驰地产资金链断裂，轰然倒下。今年3月，地产巨头恒大在香港全球公开发售IPO遭受冷遇而搁浅，其高达200亿以上的借款和拖欠的土地出让金立刻让这位巨头陷入债务危机。而今，同为广州“地产五虎”之一的富力也开始面临资金链断裂的严峻考验。根据富力地产2007年的年报显示，富力地产目前贷款总额高达近200亿元——由中报透露的137.61亿元上升至199亿元——而富力地产2007年末的手头现金不到23亿元（一说富力现金约13亿元，总负债为415亿元），而富力地产2008年需归还的贷款近74亿元；另外值得关注的是，仅去年下半年取得的天津、佛山、广州三幅“地王”，富力地产合计要缴付的地价款就达到112亿元之多。业内人士指出，富力地产资金链已危机重重。而另一个广州地产之虎碧桂园，据媒体报道，现金流也只剩10亿港币。
毫无疑问，让恒大、富力这样的地产巨头陷入财务困境的最直接和最重要的原因就是去年以来的从紧的货币政策。2007年以来，央行6次上调存贷款利率，12次上调存款准备金率至15.5%，而且至今仍没有放松的迹象。恒大香港上市的失败也意味着国内房地产商上市融资的路已被堵死。处在贷款无门、上市无路的开发商显然“从未这样缺钱”。而连恒大、富力这样的地产巨头都陷入财务困境，中小房地产企业的境遇就不难想象了。业内人士指出，目前房地产市场企业倒闭潮已初现端倪。此前曾数次提醒目前国内房地产业自恒大香港上市失败就已进入了一个前所未有的融资“寒冬”。如果没有准备好，结局很可能就是死亡——不管你是小企业还是巨头。
接下来的问题或许更有意义。如果房地产企业融资环境持续恶化，政府会不会有所动作？SOHO中国董事长潘石屹近日的言论或为我们观察政府行为提供一个窗口。潘石屹表示，如果房地产行业规模萎缩，对地方财政的影响是很明显的。影响主要是两部分。一部分是税收，房地产的税收主要由营业税、土地增值税和企业所得税三部分构成。另一部分是土地出让金。2007年，开发商交给政府的土地出让金超过1万亿人民币——当年地方财政总收入不过2.3万亿。此外，此次调整对市场的影响首先是房子供应量的减少。而房子的供应量，主要取决于三个因素：土地、钱和开发商。从目前来看，土地和开发商并不缺，所以未来市场上房子的供应量，主要取决于“钱”。推敲潘石屹的言论，我们就会发现，房地产市场早已不是一个单纯的市场问题，它已经上升到政治层面。一方面，政府，尤其是地方政府需要庞大的土地出让金维持其运转和提供公共服务，在某些地方，土地收入已成为政府最大的收入——因此政府不可能把房地产企业逼到绝路上去；另一方面，房地产企业目前最大的困难就是融资难，而融资难的背后就是代表着政府意志的紧缩政策。政府若想解决问题，必须要在融资政策上给予松绑。政府与房地产企业之间精巧的博弈关系既不会让政府对房地产市场撒手不管，也不会让房地产市场冲击更重要的政策目标。而对政府而言，目前最重要的目标，显然是防止通胀失控而不是挽救房市。
我国房地产市场主要是由房地产开发商、购房者和投资者构成。这三者无一不高度依赖银行贷款。数据显示，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90%，这意味着房地产市场的绝大部分风险都系在金融机构身上。在房地产市场处于稳定的上升时期，一切矛盾和危机都被掩盖。但是，一旦市场出现波动，银行无疑成为首当其冲的风险承担者。
结论：国内居高不下的通胀水平决定了政府目前最重要的任务仍是控制通胀，除非CPI下降到一个可以接受的水平或者国内经济基本面发生巨大逆转，紧缩的货币政策仍将持续。对正处在融资“寒冬”的房地产企业来讲，挺不过“冬天”的企业将大大加剧金融风险。

2奇怪的是，为什么房地产商宁可死也不降价？ 观沧海 2008-04-14 03:13:17
王石降价卖房明显是在商言商，可是其它的地产商为什么死不降价哪？在中国，看不见的手还有作用吗?

3降价了,财政局的还不认捏~~~~ 疯神光膀子 2008-04-17 23:56:06
偶们公司的房价小降了一点,结果,造成这批业主都交不了契税,因为财政局不认可现在的价格~~~

3现在市场上没有银行的钱 春天 2008-04-17 23:26:51
还可以有大把的私人资金/真假外资。开发商降价后不一定能多卖多少房子，但是会严重影响房地产企业的融资能力。

3中国的楼市和股市很象 赖子 2008-04-14 11:21:36
建仓洗盘拉升出货,什么?太贵了出不了!没关系,反正是银行的钱,怀揣绿卡我怕谁.

这也是最近任大炮口出狂言说银行比房地产先死的道理.

3不奇怪,据我所知,很多地方性的地产公司是这样的. 清水 2008-04-14 03:34:59
很多地方性公司都是当地或哪里的"小能人",靠关系从当地银行融钱,然后批地盖楼慢慢卖,前后运作中其高层已经捞了不少.很多根本就不重视企业经营,唯有溜须打点比较拿手.用其的话说根本就不用着急,卖不掉大不了给银行半个楼或一个楼还债.但这个假设是建立在房子不断上涨或者最起码保值的前提下,所以下调楼价是他们最不愿意看到的,即使空置率很高,他们也不愿意降价卖掉自己的筹码.

中国的经济现象就是这样,真正起作用的还是tg那只手,至于什么时候举起放下,咋谁拉谁还是看你的关系后台了.

4我奇怪的是私营和官商居然一个套路 观沧海 2008-04-14 10:28:03
官商或半官商的房地产商不太关心企业的现金流和负债率也就罢了，可是居然好多纯私营或股份制的地产商也同一思路就费解了。

目前的房市是高位悬河、有价无市。看透这一点的地产商难道就王石一个？

4前几年在湖南看到：卖底商。。其他的就给银行啦 cococal 2008-04-14 03:53:18

3呵呵。。还没到死的时候。。 cococal 2008-04-14 03:22:54

2先送花，再抢个沙发，再说 无明火 2008-04-14 01:44:19
您说，政府难道从一开始就没有考虑过居民收入的增长情况，还是过分乐观了？？？

3中央政府,地方政府,国有银行,地方性银行 悄悄的 2008-04-14 02:29:58
和它们的工作人员的利益,并不完全相同