1【原创】从雷曼的破产谈起【7】潜藏的危机 127 定远麾下 2008-10-05 21:00:30
【原创】从雷曼的破产谈起【6】曼哈顿工程

原本这个系列写到【6】的曼哈顿工程就准备结束了，可上周发生的一系列事件又引发了一些新的思考。上周美国市场上最大的动静，无非是Citi和Wells Fargo两家为了Wachovia争的不可开交，最新的新闻里说纽约州法院已经下了禁制令，下令Wells Fargo停止收购行动。而这一周里来自欧洲的几条大新闻一时把大家的目光转移了过去。当保尔森的救市计划终于得以在国会通过以后，危机的高潮是否已经过去了？或者说下一个高潮会不会在欧洲？

一件小事倒是引起了我的注意。

采薇:从身边的事看美国经济形势

又有人的房子被forceclosed。问题还是回到房子上来了。可是，房贷，MBS，CDO，CDO^2，CDS甚至曼哈顿工程都讲过了，还有别的问题吗？

有。

前面讲过的所有问题基本上都是基于住房按揭贷款和衍生物的。还有另外一种基于住房的贷款，Home Equity Loan（HEL），也就是住房净值贷款，很可能也会掀起一场风暴。

所谓住房净值贷款，就是借款人以所拥有住房的净值（房产估值减去房贷债务余额）作为抵押或担保获得的贷款。为什么叫Equity呢？在前面讲金融杠杆的时候提到过，对于一个企业，

Asset = Liability + Equity

也就是资产等于负债加股票。有学会计的朋友指正说这里Equity的正确翻译应该是所有者权益。这样就很好解释为什么叫Home Equity Loan。

试想你买了一套价值50万的房子，你首付了10万，贷款（Mortgage）40万，那么这10万就是你真正所有的部分，也就是你的Equity。你可以以你在这套房子里的Equity部分作抵押，向银行贷款10万，这就是Home Equity Loan。

这种房屋净值贷款在美国非常普遍。通常的工薪阶层在按揭买房以后如果遇到比如房屋改造，子女上学等问题的时候就会考虑以这种方式来贷款解决资金问题。特别是在房价飞涨的年代，试想在刚才的例子里，倘使两年后你的房子涨价到了80万，你贷款还剩38万，那么你现在可以贷款的金额就是，42万，几乎等于你这套房子的买入价了。

HEL通常需要贷款人有很好的信用记录，所以如果你是一个需要次贷的贷款人，很可能你拿不到这种HEL。HEL是ABS的主要来源之一。衍生物的主要玩家们，投行们，现在已经逐个倒下了。传统的商业银行和地区银行手里的的贷款，很多已经通过发行衍生债券的方式将风险转移到了投行，对冲基金和投资人的身上。然而HEL作为一种优质的贷款，很多银行却还拿在自己的手里，比如，Wachovia。

问题就出在这个优质的贷款头上。所谓优质，是因为银行在发放贷款的时候，已经严格的审查了贷款人的信用记录。这些HEL的贷款人多半都有稳定的收入来源，一份体面的工作和过去好多年良好的信用记录，也就是，基本上都能按时还款。然而HEL本质上有一个致命的漏洞，它是所谓的second lien。

这个lien中文翻译为担保物权，就是说是为了担保债权的实现而在一定的物上设定的物权。以上面的例子来讲，房主的按揭贷款Mortgage是38万，HEL是42万。如果这时候贷款人破产了，首先可以清算的，是按揭贷款的发放者，也就是说，作为HEL的发放银行，要等按揭贷款的发放银行将房产清算以后，才能拿到剩下的那部分。而如果贷款人停止支付HEL，但还依然支付每个月的按揭月供时，HEL的发放银行是没有权利对贷款人的房屋进行清算的。这家倒霉的银行，作为second lien的所有者，除了去那些个人信用机构将贷款人告上一笔，从而使贷款人的信用记录变得糟糕以外，什么也不能做。

那么，在现在这种房市的行情下，那些既有按揭贷款，又有房屋净值抵押贷款的贷款人们，会做出怎样的选择，答案好像已经昭然若揭了。在前面的例子里，倘使当初价值50万的房子，现在仅仅价值30万了，如果你是贷款人，如果你知道HEL的银行不能来强行清算你的房子，在经济条件紧张的情况下，你会选择继续归还那42万的HEL吗？

事实上，在很多这样的HEL贷款里，仅仅加州就有30%的人选择赖账。这些损失，到最后就只有象Wachovia这样的银行来承担。如果经济形势依然没有起色，这样的情况只会继续恶化下去。

插一件无关的事情。在美国租过房子的人都知道，租房需要有较好的信用记录。而最近有一些买了房的人，因为种种原因，知道自己将无法偿还按揭贷款。如果住房被清算，他们将不得不重新租房。而被清算的后果之一就是他们的信用记录将变得很糟糕从而使得租房变得困难。于是他们选择了再赖账以前把房子租好，这样就可以从容的赖账了。美国人在利益面前，也是丝毫不会含糊的。

说到这里，我又不得不再重复一次这个问题──

当美国的这些示威者们要求政府惩罚银行的时候，且不论金融业如果垮台对这个国家意味着什么，他们是否也应该为他们当初“幸福”的选择而买单呢？

除了HEL，还有另外一种类似的产品，叫做Home Equity Line of Credit（HELOC），中文应该叫房屋净值信用额度。HELOC提供一个信用额度，你可以自己选择要贷的金额。比如在前面的例子里，银行给你42万的信用额度，你可以只贷10万。跟HEL比，只是换汤不换药。银行在处理HELOC的赖账问题时就更有意思。比如你贷了10万，这个月应当还500，如果你赖账的话，银行也不按损失记账，而就当你又借了500，总共欠10万零500。到最后，这笔损失终究还是包不住的。

这些HEL和HELOC就像潜藏的定时炸弹，正绑缚在美国的这些大大小小的银行身上。

应了那句话，出来混，迟早都要还的。


关键词(Tags): 雷曼 路边社消息 Subprime 金融浅谈
爱莲 荐,

2好文,不知道HEL有多大规模,危害回多大 zouzou 2008-10-09 20:37:39
现在的问题是credit market不转了．Affecting many many more companies.

3credit market不转 1 定远麾下 2008-10-09 20:46:20
libor的rate掉不下来,市场就没有信心,没有人肯借钱.大家一起混吃等死吧.                                
                                                

2hua 远远的远 2008-10-09 06:02:59

2深入学习了 紫色月亮 2008-10-08 18:38:55
篇篇都是深入浅出，把那些曲里拐弯的名词都解释清楚了，俺以前看这些的时候，都头大

2谢谢：作者意外获得【西西河通宝】一枚 爱莲 2008-10-08 04:31:49

2其实Wachovia还真是不太做HEL 2 采薇 2008-10-06 19:07:52
他倒霉就倒在加州的那些arm loan上了。

现在golden west那对老夫妇拿着multi billion不知道在哪儿享受呢。那对夫妇当年几个million起家，到０６年golden west卖给wachovia２６billion. 两年的时间,wachovia自己都卖不出这价儿了,可叹啊。

最后于2008-10-06 19:13:21改,共1次;

3Wachovia的deal也不少了 1 定远麾下 2008-10-06 20:13:20
bbg上随手一找就有很多。不过我没好说，这个HEL好像你们拿的可不少。                                                          

golden west那俩拿的不会是股票吧？

4哈哈，更狠 采薇 2008-10-07 03:31:09

5你想啊 1 定远麾下 2008-10-09 19:40:43
26个billion，Wachovia可不能拿出那么多现金，多半给股票了。可26个billion的股票，那俩敢卖吗？他们一抛，Wachovia就不至于今天才跌那么惨了。              

2有个疑问? 2 夕曦 2008-10-06 05:44:32


作为second lien的所有者是有权力call foreclosure的，至少去年我就见过几个这样的案子。只不过在现在这种房市的行情下，比较少见。因为second lien的所有者自己出费用进行foreclosure，等first lien所有者清算完后，常常什么也拿不到，等于花钱为first lien所有者服务了。

我同意你的观点，Home Equity Loan是下一波的金融危机。从我了解的，其后还会有信用卡危机，以及企业债务危机。

3在房价走低的情况下 定远麾下 2008-10-06 20:25:20
银行即使有权利也不会选择去清算这笔HEL。

2问一下另外一种贷款 2 橡树村 2008-10-06 02:32:33
南非的房屋贷款有很多种，不过很多人都选择贷款余额可以自由存取的那种。比如贷款50万，每月按揭多少。自己有了余钱，可以随时存到这个账户里面。另一方面的，自己需要钱的时候，可以随时把已经还的钱的本金部分拿出来。比如还了一段时间，本金已经偿还了10万，这10万就可以取出来，当然按揭的数额需要重新计算。只要开通了这样的账户，手续就非常简单，自己在网上就可以操作了。大多数人选择这个就是因为方便。

这样就可能出现还款期已经快到了，实际上还欠着很多钱的事情，这种情况，只要还款没出过问题，都可以和银行商量延期，也很容易批的。

这种模式会出什么问题？

3这种贷款国内也有，只不过知道的人少 祺祺 2008-10-09 06:48:46
民生银行的，叫按揭开放帐户，可以存在账户中就算提前还款，要用可以直接提现，不过宣传的不够，做的人不多

3还是可能出问题的 2 采薇 2008-10-07 08:52:27
如果房市大幅度跌价，会出现贷款余额超出房子市场价值的情况。 那还要看另外一个前提就是当初贷款审批严不严，贷款人是不是有足够还贷能力，如果不是的话，银行这时候forceclose也赔啊。

你说的这个，跟前两年美国这儿，特别是加州流行的pick-a-pay,negative amertization loan有几分象，而加州就是我上边说的那两种情况同时出现了。

4银行很不愿意收回房子 1 小砖头房 2008-10-07 11:41:48
一是麻烦，二是有一个损失反映到账面的问题。以至于不少赖账不付分期的住户照样住在家里，几个月的，甚至一年的，银行都不去收房子，白住!
银行收回房子之后，还有个谁交财产税的问题，各级政府本来就捉襟见肘，这一块大头要是出了问题，更加完蛋。
加州麻省两个自由派为主的州，已经公开找国会要钱了，既然你们有钱拯救花街，我们也跟着凑凑热闹。
现在信贷市场冻结，信心全无，来博，TED都在高点，这种情况得不到改善的话，很快financial commercial paper就要跟着冻结了(最近三周已经剧减)，到时候甭说短期融资，很多公司工资都发不出来。

5这方面南非还有一个法律更有意思 1 橡树村 2008-10-07 11:51:58
南非的宪法保证所有的人都有住房的权利。这样，如果某人房贷还不起了，房子被收回，银行想把这个人赶走，就非常困难，有一大圈子的法律程序要走。基本上来说，如果这家只有这一个居住的地方，那么银行就需要给这家找到新的住处，才能让他们搬家。麻烦大了。

4南非的银行正庆幸自己在北美的投资少呢 2 橡树村 2008-10-07 09:11:28
南非的外汇管制很严，银行在国外的投资限制很多，所以这次受到的损失很少。

南非这种贷款流行起来，的确是因为前几年经济太好了，房价也涨得很快，每年百分之二三十的。不过南非对贷款从几年前开始就越来越严，去年新通过的信贷法案就严格得一塌糊涂，按照缴纳的所得税计算收入，月供不允许超过收入的三分之一，有的还需要计算日常开支是多少比例，剩下的钱够不够过日子的。而现金买房的还要查现金来源防止洗钱，结果从去年就开始打击房市，好在房价还没有跌。

不过今年形势不好，南非的利率却是六年来最高，prime现在是15.5%，比两年前高了6个百分点，银行收回的房子也越来越多了。好在房价还维持在高位，只有最后两年进入楼市的，银行才可能亏，而后两年贷款已经很严格了，收回的比例应该不高，主要是因为加息太多了付不起的。要是经济继续不景气下去，就不好说了。